【書評】住宅ローンはこうして借りなさい[後悔の無い借り方を] その1

【書評】住宅ローンはこうして借りなさい[後悔の無い借り方を]
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どうもタスです。

だいぶ遅れましたが、タスLifeを2020年もよろしくお願い致します(何だかんだで当ブログも3年目に突入しました)。

それはさておき、今回読んだ本は住宅ローンについてです。この種の悩み(の無い人もいるでしょうけれど)は住宅購入する人にとって共通していることと思います。かくいう私もその一人。検討する前に1冊読んで勉強しようとしたわけです。

とはいえ、インターネット等で既にある程度勉強していた自負があったため、目新しい情報はあまり無いかと踏んでいたのですが、これが誤算でした。やはり読んでおいて正解でした。私には考慮しなければならない内容が足りていなかったと痛感させられたのです。

そこで今回は、そこら辺を紹介し悩みのある同士に対してまずは腰を据えて読了しましょうよと訴えるために、読書習慣を始めて24冊目の本になった「住宅ローンはこうして借りなさい(ダイヤモンド社)」についてお伝えしたいと思います。今回は書評に絡めて、住宅ローンの知識としてお伝えしたいこともまとめています。

 

著者のご紹介

深田 晶恵(ふかだ あきえ)
1967年、北海道生まれ。8年間勤めた外資系電機メーカーを退職後、1996年にFP資格を取得。FP会社で実務を経験後、1998年4月にファイナンシャルプランナーとして独立。現在は、生活設計塾クルーのメンバーとして、個人向けコンサルティングを中心に、メディアや講演活動を通じてマネー情報を発信している。モットーは「すぐに実行できるアドバイスをする」ことを心がけること。

 

目次

第1章 誰も教えてくれない、住宅ローンのカラクリと落とし穴
第2章 新しくローンを借りるなら必読!絶対に失敗しない資金計画の立て方教えます
第3章 種類も豊富、組み合わせもOK!おトクで自分に合った住宅ローンの選び方
第4章 ケーススタディで見つける!「自分にぴったりの住宅ローン」実践編
第5章 既にローンを組んでいる人に朗報!今が借り換えのラストチャンス!
末巻特典 シートに書き込むだけであなたにぴったりの住宅ローンが見つかる!

とても読者を煽る目次ばかりですが、目次通り勉強になります。新規借り入れの場合は第1章~第4章を、借り換えの方は第5章を重点的にと言いたいですが、当時と大きく異なる点もあるかもしれないので、全ての章に目を通すことをおススメします。

【書評】住宅ローンはこうして借りなさい[後悔の無い借り方を]

ただし、本記事では省略していますが、ページごとに見出しもあり、それでどのようなことが書いているのか容易に想像がつくので、つまみ食いでも勉強になるかと思います。

 

本書の主張は貧乏にならないこと

【書評】住宅ローンはこうして借りなさい[後悔の無い借り方を]

本書は、2003年の初版以降、数年ごとに改定を重ね、第7版目の出版とのこと。第7版目として、「不動産価格上昇で高まる”借りすぎリスク”で住宅ローン貧乏になってはいけない」というメッセージを加筆しています。

しかし、一貫して主張しているのが「借り過ぎや計画頓挫により60歳までに返済し終えることができなくなり、『老後貧乏』に陥る可能性があることや、老後を迎える前に『住宅ローン貧乏』に陥り、全く貯蓄ができなくなるかもしれない」と警鐘を鳴らしていることです。

そのためには、

「60歳以降に大きな負担を残さない返済プランを土台とし、それをベースに有利な住宅ローン商品を組み立てていけば、安心かつおトクなローンを組むことができます。」

と言っているように、まずは「己を知り敵を知れば百戦危うからず」のとおり『自分』を分析し、その上で『ローンプラン』を分析することで、先に言った『老後貧乏』や『住宅ローン貧乏』に備えることができると言っています。私も「住宅ローンが低金利の今、期間は35年で淡々と返すのがお得でしょ」なんて思っていましたが、先の読めない老後より、ある程度先の読めるうちに返済してしまった方が安心感はありますよね。

なにより、不動産会社や銀行など「利益」が絡むところの話は慎重に聞くべきだと思います。本書の主張通り、目先のことではなく、できる限り遠い未来を考慮し、それに即した計画を行うことがとても重要だと感じました。

 

自己分析及びローン分析を手軽にさせてくれる各種シート類が豊富

【書評】住宅ローンはこうして借りなさい[後悔の無い借り方を]

「無理のない返済額」をP68の内容で計算し、それを基にP84を参考に「年間決算シート」を作成して年間の収支を洗い出します。最後に未来の収支を予測するために『「深田式」繰上げ返済計画シート』を利用してライフイベントよる収支も洗い出します。

本書を手に取っていない方にとって、何言ってんの?とハテナだらけになることと思いますが、これが私にとってとても重要なことでした。本書に付属している各種自己分析シートがあったからこそ、自分を分析し、現在の資産や収支、未来の予測を立てられたのです。

【書評】住宅ローンはこうして借りなさい[後悔の無い借り方を]

インターネットや何の資料を見ても、自己分析ってとても大事ですよと謳っているものは多いのですが、これが意外に億劫というか、先に住宅ローン商品ばかりに目がいって行わない傾向にあります。私もその一人で、全く自己分析していませんでした。

今回分析した結果、悲観するほど返済体力が無いわけでもないし、繰上だってやろうと思えば可能で、未来の支出、特に子供の教育費も計画通り実行できれば貯蓄可能なので、住宅ローンも安定志向でプランニングすることが私にとっては重要だということが分かりました。それまでは返済額も大体で決めていたし、返済期間は暗黙の35年間、金利はとにかく低いので!みたいな、今思うと単純思考極まりないなと反省するばかりです。

何が言いたいかというと、自己分析を行うためのツールが揃っているので、説明に沿って手を動かすだけで分析できちゃう点が素晴らしいです。特に、私のような自分で行うのが億劫だったり、未分析の方はこのような分析ツールが揃ったもので試されることを是非おススメします。

住宅ローンを選定する前に、自己分析を行うことが第一歩目だと考えて下さい。

 

金利タイプと言えば変動金利で大丈夫?

【書評】住宅ローンはこうして借りなさい[後悔の無い借り方を]

何度も言うように、現在の住宅ローンは超低金利です。2020/01/09現在だと最も低い金利はジャパンネット銀行の変動金利プランの「0.399%」となっています。この数値はこれまでには考えられなかった低金利です。

よって、不動産屋さんも銀行員も住宅ローン無料相談所もどこいっても「超低金利なので変動金利タイプがお得です。むしろ、これを選ばない理由は無いです。」くらいに言ってきます。住宅金融支援機構が調査している2018年度の民間住宅ローン実態調査では、約6割が変動金利タイプを選んでいることが分かっています。僕も何の疑問も持たずにそれを信じていました。

しかし、それは本当に問題ないのか?答えはNOです。なぜなら、金利は経済状況に左右されて決まるからです。正確に言えば、変動金利は、金融機関が優良企業に対して短期(1年未満)で融資をする際に適用する金利である、短期プライムレートに応じて半年に一度見直されます。見直されるということは、短期プライムレートが上昇すれば、変動金利も上昇する可能性があるということです。

また、短期プライムレートは各銀行が決めており、日銀の金融政策に影響されると言われています。よって、日銀の物価2%のインフレや景気回復の目標から考えると、今向かっている先は金利上昇しかありません。さらに言うと、経済は景気循環という言葉があるように、不景気と好景気は数年ごとに発生するという理論もあります。

昨今の景気の状況や、昨年の10月に消費税増税が実施されたことを鑑みると、すぐに好景気に転換するとは考えにくいことは確かですが、住宅ローンは5年、10年ではほとんど完済しないことを考えると、超低金利の今、組むべき金利タイプは「変動金利より固定金利」ではないでしょうか?早く返済できそうであれば、当初固定型を検討しても良いでしょうし、長期期間を金利変動の不安を受けずに過ごしたいのであれば、全期間固定型にすることも検討に入れたいものです。

決して変動金利タイプが悪というわけではなく、借り手の状況によってはマッチすることもあるでしょう。しかし、推薦者(特に「利益」の絡む不動産会社や銀行など)の言うとおりに簡単に決めていいとは言えません。自分の身は自分で守る。自分の頭で考えることを常に意識し、後悔の無い選択をすることが重要です。

 

終わりに

住宅の購入は人生で最も大きな決断の一つです。その理由は、住宅が資産に転じるかどうかは置いておいても多額の負債を抱えるというもの。短期完済するのであれば、あまり考慮せず低金利住宅ローンで即決という流れで良いものの、大概は数十年の期間返済し続けます。

よって、その負債を如何に低減させるかとういうことの勉強は行って損はないはず。本書は、そのための一助になり、もちろん手に取って損はありません。本書により住宅ローンとの向き合い方を学び、後はそれを契機に自分で深掘りしていくことが納得の行く住宅ローンの選択に寄与するものと思っています。

 

続けて読んで頂きたい本記事続編

続編として、さらに本書から学んだことや私自身が調査した住宅ローンについて深堀しているので、是非お読みいただければと思います。

 

類書


ご自身で住宅ローンについてのブログを運営している千日太郎さんの著書。ブログは十分勉強になりますが、書籍で体系的に学ぶのも手です。

 


以前に書評した「土地と一戸建ての買い方」の住宅ローン版です。正直、この本とどちらを購入するか迷いました。決め手は、この形式の本とは異なる視点の本を読みたかったからです。どちらかに優劣があるわけではなく、とても参考になる本であることは請け合いです。

 


書名のインパクトが絶大な本書。さらにインパクトがあるのは、買い手ではなく売り手向けに書かれている点です。本書は、不動産営業マン向けに書かれており、買い手として裏側を知る重要な一冊になりそうです。

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